martes, 28 de febrero de 2012

Hipotecas Multidivisas: Socorro, con cada cuota mi deuda sube en vez de bajar!!

Cada vez que miro en Internet la cotización del Yen o del Franco Suizo, me acuerdo de mi amigo Manolo, que buenos tiempos pasábamos: primero echábamos un partido de squash y luego nos tomábamos unas cervezas en el bar. Hace años que no sé de Manolo, de vez en cuando nos enviamos un SMS de Navidad, pero poco sé ya de él.

Todavía recuerdo cuando allá por el año 2007 él me preguntó por las Hipotecas Multidivisas, mientras nos tomábamos unas cañas tras una sesión de squash, le conté lo que yo sabía:


-Manolo, esto es la misma hipoteca de toda la vida pero en una moneda extranjera, es decir, un préstamo que te da el banco con garantía de la vivienda que te vas a comprar pero en una divisa de otro país y que a conveniencia, pagando una «módica» comisión, puedes cambiar de una divisa a otra. La principal ventaja estriba en que te beneficias del tipo de interés que tengan en ese país, por lo que si está más bajo que el tipo de referencia del Euro (Euribor), pagarías menos intereses, pero, ¿por qué me preguntas esto Manolo?

-Verás, ya sabes que estoy pensando comprarme una casa, y como bien sabes que el Euribor está subiendo -es cierto, en aquellos años el Euribor estaba en escalada- y tengo un amigo que es piloto que me ha dicho que si haces el préstamo en Yenes o Francos Suizos, te beneficias, porque el tipo de interés de aquellos países es más bajo -después de decirme esto, Manolo tomó un sorbo de su caña y volvió a dejar el vaso sobre la barra, con cara de «¿a qué esta no te la sabías?».

No tardé ni dos segundos en responderle:
-Es cierto Manolo, te puedes beneficiar de tipos de interés más bajos, pero ¿en qué moneda te paga tu empresa?
-En euros -contestó Manolo.
-Tu amigo el piloto probablemente cobre en dólares o libras Esterlinas, por lo que hacerse una hipoteca en dichas monedas entra dentro de lo normal, al fin y al cabo ellos siempre van a cobrar la misma cantidad de dinero en dicha moneda, quiero decir, si tiene una hipoteca de 200.000 dólares y mensualmente cobra 5.000 dólares con una cuota de 700 dólares al mes, todas las unidades están en dólares, por lo que el riesgo que tiene «tu amigo piloto» -y esta vez lo dije con cierto «rin-tin-tin»- es que suba o baje el tipo de interés en dólares pero no le importa el tipo de cambio.

Manolo se quedó pensativo y me contestó:
-No entiendo a donde quieres llegar.
-Quiero llegar a que él tiene una situación diferente a la tuya. Pongamos por caso que necesitas un préstamo de 150.000 euros para comprarte la casa ¿vale?
-Vale -asintió Manolo.
-Entonces pides el dinero en Yenes y con un plazo para devolverlo de 30 años, eso son 24 millones de Yenes -en aquella época 1 Euro=160 Yenes- y la cuota mensual puede venir saliéndote unos 80.000 Yenes -los tipos de interés en Japón estaban aprox. al 0,50%- que al cambio son unos 500 euros. Sin embargo, si pides la hipoteca en Euros, como el tipo de interés es más alto -en 2007 aprox. 4,25%- la cuota puede estar alrededor de los 785 euros...

-¡Lo ves! -me interrumpió Manolo muy excitado y entusiasmado- ¡Me ahorro mensualmente 285 euros! ¡Es una ganga! No sé cómo todo el mundo no hace lo mismo.

Lo miré sonriendo, pues a pesar de conocer bien a Manolo, me sorprendió su reacción, y le dije:
-Afortunadamente no es una operación cotidiana, porque si no ya verías los problemas que se podrían montar en el futuro.
-¿A qué te refieres? -me preguntó con cierto tono de indignación
-Mira, supongamos que el tipo de interés sigue siendo siempre tan bueno en Japón, pero, ¿qué pasa con el tipo de cambio? Hoy está a 160, por lo que si la cuota es de 80.000 Yenes, al cambio pagas unos 500 euros, pero y si el Euro/Yen se pone a 100?
-Ya sé por donde vas -me contestó Manolo pensativo- si, bueno eso serían 800 euros al mes, bueno, lo comido por lo servido ¿no? Mientras esté por encima me lo he estado ahorrando.

Volví a mirar a Manolo con cierta condescendencia y le contesté:
-No es sólo la cuota, cuando el Euro/yen está a 160, debes 24 millones de Yenes que son 150.000 euros, pero si el tipo de cambio se pone a 100, sigues debiendo 24 millones de Yenes, pero ya se han convertido en 240.000 euros...

Manolo me miró incrédulo, miró al techo para hacer los cálculos mentales pertinentes, me volvió a mirar, y gradualmente fue esbozando una sonrisa y comenzó a reirse a carcajadas, cuando fue recuperándose del ataque de risa, me dijo:

-¡Vale, vale! Es cierto, pero bueno, lo primero es que no creo que nunca el tipo de cambio baje tanto y se encarezca tanto el Yen, pero por otro lado si eso ocurriera, siempre puedo cambiarme a otra divisa, como los Francos Suizos o incluso a Euros -argumentó Manolo con cierta prepotencia.
-Es verdad, te puedes cambiar, ¿pero sabías que por cada cambio el banco te cobra una comisión?
-Si, un 0,25% sobre el capital pendiente -contestó rápidamente mi amigo.
-Eso son 375 euros por cada cambio de divisa
-Ya, bueno... -dudó Manolo.
-Pero lo más importante -le dije, interrumpiendo su balbuceo- ¿vas a estar pendiente todos los días del tipo de cambio? ¿Sabrás cuál es el momento más acertado para cambiarte? ¿Conoces la idiosincrasia de la política japonesa o suiza para saber qué es lo que más te conviene? Manolo, no te compliques, cobras en Euros y trabajas en un instituto de secundaria, no tienes tiempo ni estómago para estar preocupado con lo que pasa en Japón ni en Suiza.
-Pero mi amigo piloto...
-Tu amigo piloto debe trabajar en una aerolínea internacional y cobra en dólares y su hipoteca es en dólares o cobra en Libras y tiene la hipoteca en Libras, es otro caso Manolo, y además allá cada cual con sus decisiones, no necesariamente porque se pongan de moda las hipotecas multidivisas quiere decir que sea un acierto.

Alguna vez más nos vimos, pero no volvimos a tocar el tema. Yo cambié de ciudad por motivos de trabajo y el contacto se fue perdiendo.

Con el tiempo, supe que Manolo se empeñó en su idea y formalizó el préstamo para comprar su vivienda en Francos suizos, dentro de las opciones de su Hipoteca Multidivisas. El caso es que si el tipo de cambio del Euro/Franco suizo estaba por aquel entonces (año 2007) alrededor de 1,53 hoy está a 1,20 pasando por 1,04 a mitad de 2011. Por lo que los 150.000 euros de Manolo, a día de hoy son unos 191.250 euros, espero que se haya cambiado a tiempo.

Por cierto, el Euro/Yen en aquella época de 2007 estaba alrededor de 160, a día de hoy está a 107,94, habiendo llegado a 97,16 a principios de este año 2012.

Todos, cuando firmamos una hipoteca a tipos variables, contractualmente tenemos un riesgo, y es la subida o bajada de tipos de interés. Cuando firmamos un préstamo en divisas, tenemos los siguientes riesgos:
1. Tipo de interés: que el banco central del país de la divisa encarezca los tipos de interés de dicha moneda (igual que en Euros con el Euribor)
2. Tipo de cambio: que nuestra moneda se devalúe en relación a la divisa del préstamo, es decir, que el tipo de cambio baje y por lo tanto la cuota y la deuda se incrementen

Termino con una frase lapidaria: no todo el monte es orégano.

Mr. Fahrenheit

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8 comentarios:

  1. Bonita e ilustrativa anécdota.

    No sé porqué me temía que acabarían cumpliéndose los peores pronósticos.

    Sería una buena cosa poder conocer el desenlance real o al menos, en qué situación se encuentra ahora.

    Estoy de acuerdo con la frase final. Y añadiría otra: nunca juegues con el dinero que paga tu comida, pues puedes pasar mucha hambre.

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    1. Efectivamente, eso es igual que el que pone en bolsa todos sus ahorros o especula con el dinero que va a necesitar a corto plazo para necesidades básicas.

      Cómo acabó, pues perdiendo dinero en comisiones de cambio de divisa al permutar a euros, y debiendo algo más que el año anterior, le salió bastante mal la jugada.

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  2. Esta historia es muy interesante para quien no esté en una hipoteca multidivisa. Sin embargo, poco o nada ayuda a quién esté metido en singular "aventura". Sinceramente lo interesante sería publicar alguna solución o final feliz para el confiado Manolo.

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    1. Hola amig@! Bienvenido y muchas gracias por leernos y escribir.

      Como en el cine, en la vida no todo son comedias y películas de aventuras donde siempre ganan los protagonistas o los que se lo merecen, sin lugar a dudas, y siguiendo con el símil de géneros cinematográficos, en cualquier momento te encuentras con un drama o una tragedia, por lo que no siempre van a haber finales felices.

      Lo curioso de todo esto es que el blog comienza a ser un "ser vivo", y ya los propios lectores han contestado antes que yo (ver comentario de "Anónimo" del 24/08/2012).

      En este caso, el post no trataba de dar una solución, sino trasladar al resto de lectores una situación que se está dando y que para muchos es totalmente desconocida, y de esta manera fomentar una cierta desconfizanza, y que las cosas hay que leerlas, contrastarlas, entenderlas, valorar los riesgos y, si después de esto estás convencido al 100% sin la más mínimoa duda, contratar.

      Al amigo "Manolo" no le quedan muchas alternativas, la más lógica es refugiarse en el Euro, pero así se consolidan las pérdidas, o pasarse a otra moneda con perspectiva de devaluación frente al Euro... esto es meterse en otro berenjenal, ya que si sale mal, podemos acabar debiendo aún más, así que, soluciones normales no nos quedan.

      En el hipotético caso de que no supiéramos exactamente lo que contratábamos, podemos demandar al banco, pero con sinceridad, todo el que se metía en este "tinglado", con más o menos idea de lo que hacia, estaba haciéndolo por su cuenta y riesgo, y probablemente esté muy claro en la escritura, por lo que no creo que prospere la vía de la reclamación.

      Un abrazo amigo!

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  3. Bueno, yo podría ser Manolo, o Manola...debo al banco más de lo que le pedí hace 4 años...las cuotas siguen sin ser excesivas, pero me angustio cuando veo el montante de la deuda. Qué hacer? Cambiar a euros o esperar sin agobios, pensando a largo plazo?si cambio a euros , habré perdido mucho dinero, además está la amenaza de la salida de la zona euro, que implicaría una devalúación automática de la moneda nacional, la ruina de las hipotecas normales, y por supuesto de las multidivisas ( en cuyo caso, daría igual mover ahora mi multidivisa, la ruina llegaría de igual modo). Si pienso a largo plazo, es posible que pueda ir pagando las cuotas en francos, si éste no sube demasiado respecto al euro, y algún día extinguir la deuda... Y si no... Las cosas, son cosas...no quisiera perder mi vivienda, porque es el hogar en el que estoy criando a mis hijos, pero lo importante son ellos, y no la casa...

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    1. Gracias por escribir y contarnos tu experiencia.

      Creo que lo mejor que haces es tomarte las cosas de ese modo, ahora mismo no tienes muchas más alternativas de las que tú misma comentas, por lo que no vale la pena que pierdas la salud y la tranquilidad por un tema que no puedes controlar.

      Hay soluciones de ingeniería financiera para este tema, y una probablmente sería la de apostar en mercados de futuros frente al propio Euro, de tal manera que se contrarrestaran las pérdidas de la hipoteca con las ganancias en Futuros, pero por favor, no lo hagáis, si os sale mal, acabaréis perdiendo por los dos lados, ya basta de complicarse la vida.

      Es mejor o bien aguardar un cambio en la tendencia de las divisas, recordad que todo es cíclico, y donde hoy el Euro está mal contra otras monedas, en unos años podría volver a una situación anterior. Solución 1: paciencia.

      Solución 2: resignarse. Asumir las pérdidas, pasar la hipoteca a Euros y si las cuotas son muy grandes, solicitar al banco una ampliación del plazo y, si es posible, pasar a un sistema de cuotas progresivas.

      Un saludo y muchos ánimos!

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  4. tengo una hipoteca en francos suizos, hoy si cambiara mi hipoteca a euros me beneficiaria con el cambio

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    1. ¿Qué tal? No sé si me estás preguntando o afirmando. Si es lo segundo: Enhorabuena! Si es lo primero: tendría que saber la fecha de formalización de tu préstamo, el capital del mismo cuando lo contrataste, y el tipo de interés que te pusieron, con ello podría comparar.

      Un saludo!

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